전세사기 피해 유형 및 예방법
전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 유의사항
전세계약 핵심 체크리스트 - 전세계약 체결 시 꼭 확인하세요!
| 무엇을 확인하나요? | 왜 필요할까요? | 어떻게 확인하나요? | |
|---|---|---|---|
| 계약전 | 주택상태 | 불법·무허가 주택여부 확인,임대인에게 하자보수 요청 | 건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr),현장 확인 |
| 적정 전세가율 | 보증금을 돌려받지 못할 위험 방지 | 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 부동산 정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등)를 통한 적정 시세 체크 물건지 인근 복수의 중개 업소 방문 지역별 전세가율 체크(www.rtech.or.kr) | |
| 선순위 권리관계 | 보증금 안전여부 확인 | 등기부등본(갑구, 을구) 확인 -인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷등기소 앱 다가구주택의 경우 선순위보증금 확인 (전입세대 열람 내역, 확정일자 부여현황 확인) | |
| 임대인 세금 체납여부 | 보증금 돌려받지 못할 위험 예방 | 국세(세무서 또는 홈택스), 지방세(주민센터 또는 위택스) 미납내역 확인 ※ 계약체결후에는 임대인 동의 없이 미납 국세 확인 가능('23.4월부터) | |
| 계약체결시 (당일) | 임대인(대리인) 신분 | 계약자 본인여부 확인 | 신분증, (위임계약시) 위임장.인감증명서 |
| 공인중개사 정상영업 여부 | 적법한 중개로 위험계약 체결 방지 | 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) → 부동산중개업 조회 | |
| 주택임대차 정상영업 여부 | 권리보장 특약명시 | 국토교통부 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청 | |
| 권리관계 재확인 | 근저당 등 권리관계 확인 | 등기부등본(갑구, 을구) 확인 -인터넷등기소(www.jiros.go.kr) 또는 인터넷등기소 앱 | |
| 계약체결 후 | 임대차신고 | 법적의무(부동산거래신고법 제6조의2, 계약 후 30일 이내) 확정일자 자동부여 | (온라인) 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) (오프라인) 관할 주민센터 방문(계약서 지참) |
| 잔금 및 이사 후 | 권리관계 재확인 | 계약체결 후 권리변동사항 확인 | 등기부등본(갑구, 을구) 확인 -인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷 등기소 앱 |
| 전입신고 | 법적의무(주민등록법」 제11조, 전입 후 14일 이내), 대항력 확보 | 법적의무(부동산거래신고법 제6조의2, 계약 후 30일 이내) 확정일자 자동부여 | (온라인) 정부24(www.gov.kr) (오프라인) 관할 주민센터 방문 |
| 전세보증금 반환보증가입 | 보증금 미반환 위험 해소 | 법적의무(부동산거래신고법 제6조의2, 계약 후 30일 이내) 확정일자 자동부여 | 보증기관에 문의하여 가입 * 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 ᆞ국토교통부 ORE3 한국부동산원 |
계약 체결전 유의사항
무허가 불법 건축물 여부 확인
- 전입신고를 할 수 없는 무허가 불법 건축물은 「주택 임대차보호법」 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의 하세요.
- 현장 방문 및 건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr)을 통해 무허가 불법건축물 여부를 확인 하세요.
적정 시세 확인
- 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심하세요.
- 부동산테크(www.rtech.or.kr). 국토교통부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr), 부동산정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하세요
선순위 권리관계 확인
- 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하세요.
- 등기부등본 확인(등기소, www.iros.go.kr)을 통해 가등기‧가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부등을 확인하세요.
- 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하세요.
임대인의 세금 체납여부 확인
- 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요.
- 국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스) 에서 임대인의 미납내역을 확인하세요.(임대인 동의 필요)
- 계약체결후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납국세 열람이 가능합니다. (’23.4월 부터)
계약 체결 시 유의사항
임대인(대리인) 신분 확인
- 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
- 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장ㆍ 인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인 (또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요
공인중개사 정상 영업 여부 확인
- 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.
- 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하세요
- 중개대상물 확인‧설명서, 손해배상책임 관련 증서 등도 확인하세요.
주택임대차표준계약서 사용
- 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
- 국토교통부 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr) 에서 다운로드하여 활용하세요.
- 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하세요.
계약 체결 후 유의사항
주택임대차 신고
- 「부동산거래신고법」 제6조의2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.(계약서 첨부 시)
- 주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고
잔금 지급 시 유의사항
권리관계 변동 확인
- 계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.
- 등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요.
이사 후 유의사항
전입신고
- 「주민등록법」 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
- 주민센터 방문 신고 또는 정부24(www.gov.kr) 에서 온라인 신고
전세보증금 반환보증 가입
- 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.
- 보증기관*에 문의하여 보증상품에 가입하세요 * 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등
전세사기 피해 발생시 문의처
전세피해 지원센터 ☎ 1533-8119 신고접수, 법률상담 등